Veelgestelde vragen
Juridische aspecten
- Hoe wordt het juridisch eigendom geregeld?
- Hoe werkt de overdracht van onroerend goed in Finland?
Fiscale aspecten
- Wordt er BTW geheven op de verkoop van onroerend goed in Finland?
- Is er een overdrachtsbelasting in Finland?
- Hoe behandelt de Nederlandse Fiscus een tweede huis in Finland?
- Is de rente op
de hypotheek aftrekbaar?
Financiele aspecten
- Met welke kosten wordt ik geconfronteerd als huiseigenaar in Finland?
- Hoeveel bedragen ongeveer de kosten koper?
- Hoe kan ik de aankoop van een tweede huis in Finland financieren?
- Wat is het te verwachten rendement op de investering?
Praktische aspecten
- Wat is de handigste locatie in Finland voor een tweede huis aldaar?
- Wat zijn de reismogelijkheden en -kosten naar Finland?
Antwoorden
Hoe wordt het juridisch eigendom geregeld?
Juridisch eigendom is in Finland geregeld op een manier die vrij veel lijkt op het Nederlandse Kadaster. Vroeger waren er nog restricties voor buitenlanders, maar die zijn in het jaar 2000 opgeheven. Nadat de overdracht heeft plaatsgevonden heeft u een aantal maanden de tijd om het juridisch eigendom te claimen bij het districts gerecht, waarna het wordt ingeschreven op uw naam.
.
Hoe werkt de overdracht van onroerend goed in Finland?
De overdracht geschiedt meestal door een notaris, ten kantore van de bank van de koper. De koper heeft namelijk als het goed is (een deel van) de koopsom op zijn bankrekening staan. De notaris heeft de overdrachtsakte gecontroleerd en verifieert de indentiteit van koper en verkoper. De notaris stelt niet, zoals in Nederland, de overdrachtsakte zelf op, en dat verklaart wellicht waarom de notaris in finland zoveel goedkoper is dan hier. Als alles in orde is bevonden zorgt een aanwezige bankemployee (of de lokale bankdirecteur, bij een kleinere vestiging) voor het overmaken van de koopsom naar de verkoper.
Het systeem is in Finland echter vrij flexibel. Grote banken hebben vaak ook een makelaardij onder zich, en grote makelaars kunnen zelfstandig m.b.v. de notaris een overdracht regelen. Bij gebruik van een zogenaamde proxy of power of attorney hoeft u niet eens aanwezig te zijn.
Wordt er BTW geheven op de verkoop van onroerend goed in Finland?
In Finland is de verkoop van onroerend goed vrijgesteld van BTW. Onder bepaalde voorwaarden kan wel BTW-aftrek teruggedraaid worden door de Finse fiscus als een grote verbouwing heeft plaatsgevonden waarvoor BTW-aftrek is verkregen, waarna binnen 5 jaar het onroerend goed wordt verkocht.
Is er een overdrachtsbelasting in Finland?
Ja. Deze bedraagt in de regel 4%, te betalen door de koper.
Hoe behandelt de Nederlandse Fiscus een tweede huis in Finland?
Er vanuit gaand dat de woning in Finland niet uw hoofdverblijf is, valt een tweede huis in Finland voor de Nederlandse Fiscus in Box 3. Dat betekent dat u over de waarde van het huis de vermogensrendement heffing verschuldig bent, oftewel jaarlijks 1,2% van de waarde van de woning (30% belasting over een fictief rendement van 4%). Een eventuele aangegane lening voor de financiering van de tweede woning mag u in Box 3 eerst salderen met de waarde van de woning. Heeft u uw tweede woning bijv. voor de volle 100% gefinancierd, dan is de heffing in Box 3 dus nihil.
Is de rente op de hypotheek aftrekbaar?
Neen. De rente van een hypotheek op een tweede huis niet zijnde uw hoofdverblijf in het buitenland is niet aftrekbaar.
Met welke kosten wordt ik geconfronteerd als huiseigenaar in Finland?
Ook qua jaarlijkse kosten is Finland vrij aantrekkelijk. U moet in Finland zelf rekening houden met 4 belangrijke kostenposten:
1) verzekering, in de regel een paar honderd euro per jaar
2) een soort onroerende zaak belasting, in de regel ook een paar honderd euro per jaar
3) Energiekosten, deze bedragen bij intensief gebruik 100-150 euro per maand. In periodes dat u de woning niet gebruikt kunt u het energieverbruik vanzelfsprekend terugbrengen.
4) Onderhoud, sterk afhankelijk van de staat van uw woning en uw eigen wensen. U kunt hier waarschijnljik op basis van uw eigen kennis wel een inschatting van maken.
Hoeveel bedragen ongeveer de kosten koper?
Elders in deze FAQ kunt u lezen dat de overdrachtsbelasting in Finland 4% bedraagt en daarmee heeft u dan ook meteen de grootste kostenpost te pakken. De makelaar wordt in Finland betaald door de verkoper, en de notaris in Finland rekent een naar onze maatstaven bijzonder laag bedrag van vaak onder de 100 euro. Verder kunnen er, indien u dit wenst, kosten van een technisch onderzoek zijn. In Finland is zo'n onderzoek vrij beperkt: een fundering om te onderzoeken is er meestal niet, en bij houten woningen concentreert het onderzoek zich op het meten van vocht op een tiental plekken in de woning. Als de vochthuishouding van een houten huis in orde is, dan wordt doorgaans geconcludeerd dat het huis in goede staat is. Zo'n onderzoek kost een paar honderd euro.
Hoe kan ik de aankoop van een tweede huis in Finland financieren?
Bij het financieren van een huis in Finland spelen een aantal zaken. Als u een Finse bank benadert moet u er rekening mee houden dat zij weliswaar de lokale markt goed kennen, maar daar staat tegenover dat ze u niet kennen, en dat u als buitenlander die geen permanente bewoner in Finland is kritischer bekeken zult worden dan een lokale koper. Als u een bank in Nederland benadert is de handicap dat zij u wel kennen, maar niet de Finse onroerend goed markt, en (en dat is het belangrijkste) niet bekend zijn met het Finse onderpandsrecht wat nodig is voor het vestigen van de hypotheek.
Een zeer elegante middenweg is om de overwaarde van uw koopwoning in Nederland te gebruiken, geheel of deels, als financiering van uw tweede woning in Finland. Dit is doorgaans een vrij eenvoudig proces, wat u kunt doen op basis van uw WOZ-waarde, of indien u nog hoger wilt gaan met uw tweede hypotheek, op basis van een taxering.
Wat is het te verwachten rendement op de investering?
Hier is het natuurlijk van belang om te benadrukken dat getallen uit het verleden slechts een grove indicatie geven voor de toekomst, en dat er geen garanties te geven zijn. Finland zit de laatste jaren enorm in de lift. Bouwgrond is per jaar 8-10% in waarde gestegen, en het onroerend goed zelf gemiddeld rond de 4%. Vanzelfsprekend zijn er uitzonderingen hierop. Prijsontwikkelingen in populaire skigebieden als Levi en Ruka, en in het gebied rond Helsinki en Espoo zijn niet te vergelijken met de prijsontwikkeling van vergelijkbare objecten in andere gebieden.
Naast de waardestijging op het object zelf kunt u er voor kiezen om uw vakantiehuis te verhuren aan toeristen. In populaire skigebieden gaat dat bijvoorbeeld vrij gemakkelijk, en netto rendementen op de verhuur van 6-8% zijn mogelijk.
Tenslotte heeft u natuurlijk het eigen vruchtgebruik en plezier van uw vakantiewoning, wat moeilijk in geld uit te drukken is.
Wat is de handigste locatie in Finland voor een tweede huis aldaar?
De te kiezen locatie hangt natuurlijk samen met uw wensen. Wilt u meerdere keren per jaar een korte periode, of juist 's zomers een lange periode? In het eerste geval is een lokatie in het zuiden dichterbij Helsinki handig, in het tweede geval kunt u zich meer laten leiden door het allermooiste plekje. Ook is van belang of u 's winters gebruik wil maken van uw vakantiewoning. Als u een skiliefhebber bent zou u bijvoorbeeld kunnen zoeken in de skigebieden als Levi, Ruka, of Ylläs. Wilt u uw vakantiehuis gaan verhuren, dan is het ook zaak om te denken aan de reismogelijkheden van uw toekomstige huurders. Heeft u een zeewaardige boot, dan is een lokatie langs de zuidkust wellicht aantrekkelijk.
Wat zijn de reismogelijkheden en -kosten naar Finland?
Er zijn in principe twee manieren om naar Finland te gaan: met het vliegtuig, of met de auto en boot.
Met het vliegtuig (Finnair, KLM, of Blue1)naar Helsinki duurt vanaf Schiphol ca. 2 uur en 10 minuten, en kost afhankelijk van de periode en (regelmatige) aanbiedingen tussen de 150 en 450 euro per persoon retour. Bijna alle grote steden binnen Finland hebben een vliegveld, en vanuit Helsinki kan men met Finnair doorvliegen naar ruim 15 binnenlandse bestemmingen, waarbij de vliegtijd binnen Finland bijna altijd minder dan een uur beslaat.
De tocht met de auto is langer maar zeker in de zomer bijzonder leuk. Klik HIER om de route te bekijken. Het is circa 6 uur rijden naar de Deense grens, dan 2 uur door Denemarken, vervolgens 6 uur naar Stockholm en dan met de veerboot naar Helsinki of naar Turku. Wilt u minder rijden en meer varen, dan kunt u in nog geen 6 uur naar Travemünde of Rostock rijden en in een etmaal naar Helsinki varen met Finnlines of Tallink.
